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聚焦刚需和改善型需求 多地继续优化楼市调控政策_我的网站
一 | 近日，聚焦刚性需求和改善型需求，北京、上海继续优化楼市调控政策，成都等城市也在加紧储备配套举措。 没有复购率，一次性榨干就是上上策。 01 这两天“如果世界著名景点在中国”的热梗快被网友玩疯了。 8月20日，上海出台“沪八条”，从公积金提取、信贷调整、阶段性购房补贴、二手住房收购等多维度打通置换链条，聚焦改善型住房需求释放。 大家纷纷按照国内景区的逻辑，让AI对一众世界著名景点进行“中国式爆改”，结果那真是无比欢乐。 以英国著名景点白崖为例。
二 | 上海楼市新政落地后的首个周末，中介带看量和咨询量同步攀升。 ▲英国白崖被“中国式爆改”前后 经过中国式爆改之后，摇身变成“英伦白崖·海天仙境国家AAAAA级风景区”，一改“草坡+白崖+灯塔+土路”的清冷风，主打绚丽多彩热闹风： 悬崖边必修全透明玻璃栈道；崖顶必备三件套“悬崖秋千、天空之镜和云顶咖啡”；入口必有“白崖商业街”，英国大烤肠、老伦敦臭豆腐和白崖冰棍是标配；土路升级成木栈道，每隔几百米必设“我在白崖很想你”的路牌…… 整个景区人头攒动、摆渡车穿梭，提示牌林立，所有网友看完后无不拍着大腿猛夸。 这味儿，可忒对了。“周六一天带看了15组，成交1单新房、1单二手，还有两组约谈因为房东时间原因改到了下周。 有了“中国式爆改版”英国白崖打底，网友们的脑洞更大了，于是我们看到： 埃及金字塔下建起游客中心、摆渡车站和文创商店。 意大利罗马斗兽场开启大型夜间实景演出秀。”上海链家奉贤大区金水丽苑分行门店负责人陈华说。
三 | 美国大峡谷搞起缆车和飞拉达。 英国巨石阵建起环游步道和烤肠摊位。 …… 劲旅君一开始也跟着看乐子，还转发给几位景区的朋友，嘲笑他们一通。 陈华判断，按照市场过往的传导节奏，最先被激活的永远是刚需群体。刚需活跃起来，业主卖掉手里的刚需房源，手里就有了置换的资本——改善需求自然跟进，置换链条会一圈一圈转起来。 此前，北京也对住房政策进行了调整，将非京籍家庭购房社保年限下调为1年，公积金贷款额度调升至最高340万元。 只不过和他们越聊越深入，劲旅君却猛然发现一个事实。
四 | “如果世界著名景点在中国”表面上是个网络热梗，骨子里却是一套成熟的景区爆款商业公式。 “截至8月22日，本月门店二手房已经成交16单，还有2单新房。 而且还是景区直接拿过去套用，就能迅速赚钱的那种。”北京链家西南四环北大地片区客户经理毕夏迪表示，在新政落地前的7个月里，这家门店的二手房月均成交量始终稳定在6到7套，新政后的变化还是明显的。 如果埃及金字塔是中国5A景区，凭借这套公式，就算是干枯了几千年的法老木乃伊，中国景区操盘手都能拿出来反复榨干100遍，硬生生拧出真金白银来。 毕夏迪表示，新政将非京籍家庭购买五环内住房的社保、个税缴纳年限从2年下调至1年。
五 | 你还别不信，劲旅君逐条拆解一番。
六 | 期限缩短一半，意味着不少原本“要等到明年才能买”的客户，现在就有了入场资格。 02 埃及金字塔算得上5A级别的顶尖景区，大门票肯定不能少，参照这一级别国内景区的定价标准，旺季门票100元起步不过分吧？ 游客购票进门，肯定不能让大家顶着大太阳走过去，摆渡车必须要安排上，每人单程25元，往返40元算是标准良心价格吧？ 注意，不强制消费，但得竖个告示牌，写明"从景区门口到核心区域需要XX千米，XX分钟"，让游客有充分的知情权和选择权（懂得都懂）。 游客一进景区总不能直奔金字塔，蜿蜒回转的商业街马上安排，商家卖的东西得丰富且有特色，老埃及酸奶、尼罗河大鱿鱼、北非特色大烤肠、金字塔文创雪糕、开罗臭豆腐等。这批被释放出来的客户有一个共同特征，购房意愿真实、居住需求迫切，此前唯一的障碍就是资格。 当然，金字塔冰箱贴和小挂件必不可少，多种样式可选。 游客刚刚走出商业区，一众网红打卡设施迎面袭来。
七 | 而北大地片区位于西南四环，门店责任盘以总价200万左右的刚需房源为主，正顺应了刚需客的需求。 除了上海和北京，合肥近日出台《合肥市推进“好房子”建设行动方案》，计划到2030年，合肥市高品质商品住房开发全面推广，新建保障性住房原则上全面建成“好房子”，既有住房改造有序开展，住房品质显著提升。 “我在金字塔下很想你”的路牌隔几十米就来一根，以金字塔为背景的粉色大相框安排几个，再来几面网红打卡墙，上面用流行字体写上“让法老见证我们的爱情”，再配上几个热情拍照的工作人员，一张照片50元起步…… 游客总算到了金字塔边，整个金字塔被一圈铁栅栏围得严严实实，保安拿着大喇叭一遍遍喊“不要攀爬文物”“不要触摸砖石”“拍照的游客往旁边走，那里有最佳出片点”。 成都也在进行新一轮政策的储备。 这还不算完。据有关人士透露，成都后续楼市政策将围绕优供给、增需求、去库存、稳预期，打出组合拳。 游客从金字塔里游览完出来，更炫酷的夜场项目才开始。其中，公积金改革优先级最高，预计将全面跟进国家层面修订;此外，不排除推出公积金贴息政策以进一步降低购房成本。在刺激购房需求方面，“以旧换新”政策或将迎来实质性升级，有望转化为真金白银的现金补贴。 《金字塔灯光大秀》虽然是免费的，但是《法老传奇》的沉浸式大剧每人198元。
八 | 旁边还有木乃伊博物馆3D沉浸式体验、飞跃金字塔5D数字化体验、木乃伊制作沉浸式手工体验…… 游客这一趟金字塔景区游览下来，没个千把块根本走不出来。同时，也不排除出台购房消费券等直接刺激手段，以多重利好叠加的方式，进一步提振市场信心并促进房地产市场的平稳健康发展。
九 | “本轮地方新政，兼顾刚需安居与改善置换需求，政策工具更加多元。
十 | ”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，政策既有一线城市优化购房门槛、放大公积金制度效能，也有二三线城市降低购房资金门槛，打通卖旧买新的流通堵点，坚持因城施策，精准匹配不同城市市场基本面。 中指研究院指出，展望后市，随着“金九银十”传统营销节点临近，房企推盘和促销力度预计加大，叠加近期政策优化，市场活跃度或有所回升。 大家发现没，被爆改的埃及金字塔严格遵循这套爆款商业公式： 5A牌子是品牌背书、门票是流量入口、摆渡车是强制动线、商业街是消费场景、网红打卡点是UGC内容传播阵地、夜游项目是二消转化。 这套爆款商业公式，中国景区跑了二三十年，早已运用得炉火纯青，而它最可怕的地方在于，任何景区只要套上，就能瞬间标准化复制，进而疯狂捞金。 每一个中国人，对这个套路都无比熟悉。
十一 | 但区域之间、新房与二手房之间的分化仍将延续。 别看大家在社交媒体上把“如果世界著名景点在中国”玩成网络热梗，实际上暗含的讽刺、鄙视、疲倦、厌恶等负面态度直线拉满。“金九银十”期间若成交活跃度改善、挂牌量趋于稳定，价格跌幅或有收窄空间，但市场的持续企稳仍取决于居民购房预期的修复和供需关系的实质性改善。
十二 | 句句不带脏字，句句骂得脏。
十三 | 一套在财务上大获成功的公式，为什么在人心上输得一败涂地，沦落到被做成段子全网群嘲？ 答案其实藏在三个字里。
十四 | 复购率。 03 大家都知道，想要让买卖兴旺发达，就要吸引人常来常往。 58安居客研究院院长张波表示，7月召开的中共中央政治局会议将稳地产纳入筑牢安全屏障的框架，国常会推进公积金制度改革，有望为房地产长期向好提供制度支撑。
十五 | 在商业领域，这个概念叫“复购率”。市场修复是一个循序渐进的过程，不同城市的节奏差异仍将较为明显。 早餐摊认熟客、健身房办年卡、奶茶店推会员、APP推优惠券等，商家的这些行为，不仅是希望消费者能来，而且是常来，甚至长久留下来。 毕竟一个忠诚老客户对经营业绩的贡献往往是新客户的好几倍。他认为，四季度房地产市场难以出现普涨格局，更多将呈现结构性修复的特征，核心城市合理住房需求持续释放，存量房流通效率稳步提升，居住品质供给不断优化。(记者 梁倩 李倩薇)。 但对于中国景区，这个逻辑却是完全反着来的。 携程景点玩乐数据显示，国内乐园类景区复购率从2019年的8%，掉到了2024年的6%，自然景观类景区复购率是11%。
十六 | 赫赫有名的敦煌莫高窟，每年游客众多，但重游者仅占5%，绝大多数游客一生到此一游。 简单来说，100个进入景区的游客中，至少90个这辈子都不会再来。 国内景区自己不清楚这个数据吗？ 它们早就心知肚明。 既然90%的游客只来景区一次，那么最优策略自然不言而喻： 一次性榨干。
十七 | 不考虑回头客，不考虑口碑，更不考虑细水长流。 更关键的是，中国人口基数大，流量近乎无限。口碑再差，也总有下一波没来过的人排队进场。
十八 | 这才是景区敢不在乎吃相的真正底气。 当一门生意不用在乎回头客，吃相好不好看，就不重要了。 用这套爆款商业公式，盯着游客的钱包可劲掏就完了。
十九 | 也有人问，这两年景区纷纷减免门票，是不是意识到模式有问题，想重塑游客信任、招揽回头客了？ 劲旅君只能说，你太小看景区操盘手们的智慧了。 去年，周庄推出“一次购票、终身免费”，官方话术很动听，叫“周庄宠你一辈子”。 今年，甘孜州干脆搞出全国首个终身门票制，14家4A以上景区门票打包，稻城亚丁、海螺沟终身畅游。 看起来是在给游客让利，实际上是精打细算后的营销手段。 一个敢承诺你终身免费的人，往往是最确定你不会再来的人。 景区算准了90%的游客这辈子只来一次，即便有人后续能多来几次，这类人屈指可数，带来的损失几乎可以忽略。 景区反而能借这波营销再吸引几波新游客，赚得盆满钵满。
| 04 好在中国游客这两年回过味儿了。 一方面，越来越多游客开始讲求旅游的性价比，另一方面，大家同样开始追求旅游的体验感。 这两个需求恰恰是专注于一次性买卖的景区所无法提供的。 即便景区用免门票把游客忽悠进去，也很快发现，旺丁不旺财，景区人满为患，游客却紧紧捂着钱包一毛不拔。 不少头部景区勉强保住客流量，营收却明显失速。
| 与此同时，那些真正在意“复购率”的景区开始凸显出来： 河南云台山景区，官方数据显示，重游率达到60%，一半游客都是亲朋好友推荐而来。 浙江乌镇景区，陈向宏曾公开表示，40%的游客不止一次来。另据报道，乌镇戏剧节观众的重游率更是高达50%-60%。
| 河南“只有河南·戏剧幻城”景区，据业内人士透露，重游率达到42%，远超行业同期水平。 …… 复购不是做不到，是没动力做。 “只有河南·戏剧幻城”以多种类演出为主，而且演出剧目会不断更新，这就吸引了一大批游客成为忠实粉丝，经常前来观看演出。最忠实的一名游客自2021年开城以来，入园次数已超400次。 这些景区拒绝传统商业套路，它们的新商业模式，建立在“你还会来”这四个字上，通过多元化内容和更新迭代的体验，吸引游客反复来到景区。 在劲旅君看来，这些景区有一个共同特点： 把游客从“可以收割的流量”重新当成“有血有肉有情感的人”。 它们不敢也不想收割游客，是因为真的还想再见你。 这不是什么魔法，只是把生意做回了它本来的样子。 05 “如果世界著名景点在中国”不是一次单纯的网友造梗大赛，而是游客对于国内景区陈旧商业模式的又一次集体抗议。
| 这两年游客对国内景区发起的抗议一波接一波，而且不断取得胜利。
| 仅在今年，就有多次成功案例。
| 稻城亚丁景区被游客公开质疑其非法拦截公共交通道路，并通过摆渡车牟利后，景区最终取消收费，并对外开放公共交通道路。
| 赛里木湖景区被游客公开质疑自驾车按照人头收费不合法合规后，倒逼景区调整收费措施，将按人头收费改成按车辆收费。 …… 这些反击，干的其实是同一件事，抽走“一次性买卖”的地基。 景区敢宰客，靠的是人口红利下的无限流量。游客用脚投票、用舆论施压，正在让流量不再无限。 游客的情绪像一座活火山，爆发只是在等待一个最佳时机。一旦喷发，不彻底烧穿几家景区的账本，这股岩浆不会停。 景区必须想明白一件事，生意是死的，游客是活的。 与其把一具木乃伊榨干100遍，不如让一个活人心甘情愿地来100次。返回，查看更多。
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Published on:06:53:38